2.1 Kerangka teori
2.1.1 Pengertian Studi Kelayakan Usaha
Pengertian studi kelayakan usaha di
kemukakan oleh para ahli diantaranya Kasmir
dan Jakfar: (2007:4) : “Studi
kelayakan bisnis adalah suatu penelitian
tentang layak atau tidaknya suatu proyek bisnis yang biasanya merupakan proyek
investasi itu dilaksanakan”.
Menurut Drs. H.M Yacob Ibrahim (1998:1) : “mengatakan Studi kelayakan bisnis adalah bahan pertimbangan dalam
mengambil suatu keputusan, apakah menerima atau menolak suatu gagasan usaha
atau proyek yang direncanakan”.
Jadi, tujuan dilakukannya studi
kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu
besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Dalam studi kelayakan
tersebut hal-hal yang perlu diketahui adalah sebagai berikut :
1.
Cara kegiatan usaha dilakukan :
usaha akan dijalankan sendiri atau
dijalankan orang lain.
2.
Evaluasi terhadap aspek-aspek
yang menentukan berhasilnya seluruh proyek.
3.
Sarana yang diperlukan oleh usaha
: jalan raya, lokasi, Komputer, CPU.
4.
Hasil kegiatan usaha tersebut,
serta biaya-biaya yang ditanggungkan untuk memperoleh hasil tersebut.
5.
Akibat-akibat yang bermanfaat
maupun yang tidak dari adanya usaha tersebut.
6.
Langkah-langkah rencana untuk
mendirikan proyek.
2.1.2 Pengertian Investasi
Banyak manfaat yang
bisa diperoleh dari kegiatan investasi diantaranya adalah penyerapan tenaga
kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa ataupun
penambahan devisa, dalam menggunakan pengertian proyek investasi sebagai suatu
rencana untuk menginvestasikan sumber-sumber daya yang bisa dinilai secara
cukup independen.
Investasi
adalah pengaitan sumber – sumber dalam jangka panjang untuk menghasilkan laba
di masa yang akan datang. Muljadi (2001:284).
Ada berbagai cara
dalam menggolongkan usulan investasi, salah satunya penggolongan usulan yang
didasarkan menurut katagori, sebagai berikut
1.
Investasi penggantian, adalah
penggantian aktiva yang sudah aus dengan yang baru.
2.
Investasi dengan penambahan
kapasitas, sering juga bersifat penggantian.
3.
Investasi penambahan jenis
produk baru, yaitu investasi untuk menghasilkan produk baru disamping tetap
memproduksi yang lama.
4.
Investasi lain-lain, yaitu
investasi yang tidak termasuk dalam tiga golongan diatas.
2.1.3 Jenis- jenis investasi
Dalam investadi
terdapat empat penggolongan investasi,
yaitu:
1.
Investasi yang tidak menghasilkan laba (non-profit investment)
Investasi ini timbul karena adanya
peraturan pemerintah atau karena syarat-syarat kontrak yang telah disetujui,
yang mewajibkan perusahaan untuk melaksanakanya tanpa mempertimbangkan laba
atau rugi. Contohnya karena air limbah yang telahdigunakan dalam proses
produksi jika dialirkan keluar pabrik akan mengakibatkan timbulnya pencemaran
lingkungan, maka pemerintah mewajibkan perusahaan untuk memasang instalasi
pembersih air limbah, sebelum dibuang keluar pabrik.
2.
Investasi yang tidak dapat diukur labanya (non-measureable profit
investment)
Investasi ini
dimaksudkan untuk menaikan laba, namun laba yang diharapkan akan diperoleh
perusahaan dengan adanya investasi ini sulit untuk dihitung secara teliti.
Contohnya adalah pengeluaran biaya promosi produk untuk jangka panjang, biaya
penelitian, dan pengembangan, dan biaya program pelatihan dan pendidikan
karyawan. Sulit untuk mengukur tambahan laba yag dapat diperoleh dengan adanya
pengeluaran biaya promosi produk , begitu juga sulit untuk mengukur penghematan
biaya (karena adanya efisiensi) akibat adanya program pelatihan.
3.
Investasi dalam penggantian ekuipment (replacement investment)
Investasi
jenis ini meliputi pengeluaran untuk mesin dan ekuipmen yang ada. Dalam
pemakaian mesin dan ekuipmen, pada suatu saat yang terjadi biaya operasi mesin
dan ekuipmen menjadi lebih besar dibandingkan dengan biaya operasi jika mesin
tersebut diganti dengan yang baru, atau produktivitasnya tidak mampu memenuhi
kebutuhan.
4.
investasi dalam perluasan usaha (expansion investment)
investasi ini
merupakan pengeluaran untuk menambah kapasitas produksi atau operasi menjadi
lebih besar dari sebelumnya. Tambahan kapasitas akan memerlukan aktiva
diferensial berupa tambahan investasi dan akan menghasilkan pandapatan diferensial,
yang berupa tambahan pendapatan (revenues),
serta memerlukan biaya diferensial, yang berupa tambahan biaya karena tambahan
kapasitas.
2.1.4 Prinsip – prinsip
Investasi
Investasi
memiliki prinsip – prinsip yang wajib diperhatikan dalam berinvestasi, agar
yang ditananamkan tidak memiliki resiko yang dapat merugikan para investor,
yaitu:
1. High risk high return dan low risk low return adalah
prinsip yang mengatakan bahwa semakin beresiko investasi seseorang semakin
tinggi pendapatan yang akan diterima dimasa yang akan datang dan sebaliknya.
2. Diversification (diverse low risk) adalah
prinsip yang akan mengatakan bahwa penganekaragaman dalam investasi akan
membuat resiko investasi berkurang.
3. Long term stability (long
term low risk) adalah prinsipyang mengatakan bahwa
investasi yang berjangka waktu panjang beresiko rendah.
4. Liquidity (liquid high
risk) adalah prinsip yang mengatakan bahwa semakin liquid investasi tersebut, semakin besar
resiko yang melekat.
4.1.5
Risiko Investasi
Risiko
investasi adalah kemungkinan hasil yang didapatkan tidak sesuai dengan apa yang
diharapakan. Dalam konteks Manajemen investasi, risiko merupakan besarnya
penyimpangan antara tingkat pengembalian yang diharapakan (expected return)
dengan tingkat pengembalian yang dicapai secara nyata (actual return). Semakin
besar penyimpangannya bearti semakin
besar tingkat risikonya. Risiko juga merupakan keadaan dimana
kemungkinanya timbulnya kerugian/bahaya itu didapat diperkirakan sebelumnya
dengan menggunakan data/informasi yang cukup terpercaya atau relevan yang
tersedia. Adapun konteks resiko dibedakan menjadi 2, yaitu:
1.
Risiko sistematis (systematic
risk)
Risiko sistematis adalah risiko yang
terjadi karean perubahan pasar secara keseluruhan dan terjadi karena kejadian
diluar perusahaan. Risiko ini tidak bisa didiversifikasi atau dikurangi, karena
fluktuasi risiko ini dipengaruhi oleh factor-faktor yang dapat mempengaruhi pasar secara
keseluruhan. Misalnya risiko inflasi, resiko tingkat suk bunga, risiko nilai
tukar mata uang. Risiko ini juga disebut Undiversifiable
risk
2.
Risiko non sistematis
(unsystematic risk)
Risiko non sistematis adalah risiko
yang terjadi karena kondisi mikro perusahaan itu sendiri. Risiko ini dapat
dikurangi atau dapat didiversifikasi dengan cara membentuk portfolio, karena risiko
ini dipengaruhi pasar secara local atau regional. Misalnya kebijakan di suatu
daerah tertentu mengenai perubahan tingkat retribusi dan pajak daerah. Risiko
ini juga disebut Diversifiable risk.
2.1.6 Pengertian Arti Penting Cash Flow
Ada berbagai cara penilaian investasi adalah berdasarkan pada
keuntungan yang dilaporkan didalam buku. Hal ini dikarenakan untuk dapat
menghasilkan keuntungan tambahan kita mengetahui bahwa keuntungan uang
dilaporkan didalam buku belum pasti dalam bentuk kas sehingga dengan demikian
jumlah kas yang ada dalam perusahaan belum tentu sama dengan jumlah keuntungan
yang dilaporkan didalam buku.
Cash
flow terdiri dari 3 jenis yaitu:
1. Initial Cash flow (aliaran
cash flow permulaan)
Ialah
pengeluaran – pengeluaran untuk investasi pada awal periode.
2. Operastional Cash Flow
(aliran kas operational)
Ialah
aliran kas yang timbul selama proyek investasi tersebut berjalan
3. Terminal Cash Flow (aliran kas terminal)
Ialah
aliran kas yang akan diterima pada akhir proyek.
Setiap usul pengeluaran modal (Capital
Expenditure) selalu Mengandung dua aliran kas yaitu :
1.
Aliran kas keluar netto
Aliran kas yang diperlukan untuk
investasi baru aliran kas keluar dari kegiatan investasi seperti pembayaran
pembelian investasi jangka panjang dalam bentuk obligasi atau sekuritas ekuitas
perusahaan lain.
2.
Aliran kas masuk tahunan
sebagai hasil dari investasi baru tersebut atau sering
disebut juga proceeds.
Dalam suatu penilaian investasi
proyek cash flow merupakan suatu unsur penting. Dalam pengertian cash flow itu
sendiri mengandung pengertian seperti yang diuraikan oleh Lukman
Syamsudin;1993:45, yaitu :“Untuk menilai alternatif capital expenditure maka
sebagai dasar perhitungannya bukan jumlah keuntungan yang ditempatkan dalam
laporan keuangan perusahaan akan jumlah cash flownya”.
Dari pendapat diatas tampak jelas
bahwa untuk menilai suatu investasi proyek yang lebih relevan digunakan adalah
Cash Flow, bukan jumlah keuntungan yang ditempatkan dalam laporan keuangan
karena jumlah cash flow mampu menunjukan kemampuan perusahaan untuk membayar
kewajiban-kewajibannya dan untuk mendapatkan aktiva yang diperlukan serta untuk
mendapatkan keuntungan tambahan.
2.1.7 Pengertian Capital
Budgeting
Capital budgeting ialah proses
perencanaan dan pengambilan keputusan pengeluaran dana dimana jangka waktu
kembalinya dana tersebut melebih waktu satu tahun. Capital Budgeting memiliki
arti yang sangat penting bagi pengusaha, dikarenakan :
1.
Dana yang dikeluarkan akan
terikat untuk jangka waktu yang panjang dan ini akan berpengaruh pada
penyediaan dana untuk keperluan lain.
2.
Investasi dalam aktiva tetap
menyangkut hasil yang akan diperleh untuk masa yang akan datang. Kesalahan
dalam mengadakan “forecasting” akan
mengakibatkan adanya “Over“ atau “under investaiment“ dalam aktiva tetap.
3.
Pengeluaran dana untuk
keperluan tersebut biasanya meliputi jumlah yang besar, jumlah dana yang besar
ini memungkinkan tidak dapat diperoleh dalam jangka waktu yang pendek atau
sekaligus, berhubungan dengan itu maka sebelumnya harus dibuat rencana yang
teliti.
4.
Kesalahan dalam pengambilan
keputusan mengenai pengeluaran modal tersebut akan mempunyai akibat yang
panjang dan berat. Serta tidak dapat diperbaiki tanpa adanya kemunduran.
2.1.7
Aspek – Aspek Studi Kelayakan
Untuk melakukan studi
kelayakan, terlebih dahulu harus ditentukan aspek-aspek apa saja yang akan
dipelajari. Meskipun belum ada kesepakatan tentang aspek apa saja yang perlu
diteliti, tetapi pada umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-aspek pasar, teknis, keuangan, hukum, manajemen,
dan aspek ekonomi dan sosial. penelitian ilmiah yang dilakukan dibatasi
pada aspek keuangan dan aspek pasar dari studi kelayakan usaha Warnet
Abbiyu.net.
Aspek pasar dan pemasaran
mencoba mempelajari tentang :
1.
Tujuan pengelola dalam pemasaran .
2.
Pasar dan pemasaran
3.
Harga, dilakukan perbandingan
dengan tempat-tempat lainnya .
4.
Segmentasi pemasaran
5.
Strategi bauran pemasaran
Aspek keuangan
mempelajari berbagai faktor penting seperti:
1.
Sumber-sumber dana
2.
Biaya Kebutuhan investasi
3.
Taksiran biaya, dan rugi/laba
pada berbagai tingkat operasi.
4.
Krateria penilaian Investasi
seperti : NPV, IRR, PI, Payback period.
5.
Proyeksi neraca dan laporan
laba/rugi.
Aspek Manajemen
mempelajari hal – hal sebagai berikut :
1.
Manajemen pembangunan atau
pengembangan proyek.
2.
Manajemen Sumber daya manusia.
Aspek hukum menganalisa
tentang :
1.
Bentuk badan usaha yang akan
dipergunakan.
2.
Jaminan – jaminan
3.
Alat, sertifikat, izin dll.
Aspek ekonomi dan sosial
meliputi penelitian tentang :
1.
Pengaruh usaha terhadap
peningkatan penghasilan negara.
2.
Pengaruh proyek terhadap
industri lain, seperti supply bagi industri lain dan pasar bagi hasil produksi.
3.
Aspek yang bersifat sosial
seperti semakin ramainnya daerah tersebut, lalu lintas yang semakin ramai,
penerangan listrik, dan lain sebagainya. Aspek sosial merupakan manfaat dan
pengorbanan sosial yang dialami oleh masyarakat sekitar proyek atau bisnis
tersebut didirikan.
Aspek teknis dan
produksi
1. Menentukan lokasi, layout gedung dan ruangan
2. Fasilitas dan sarana yang akan digunakan.
2.1.8 Metode - Metode Penilaian Investasi
Dalam menjalankan proyek akan penggunaan
investasi pada umumnya menggunakan metode–metode penilaian investasi yang
diantaranya adalah penggunaan metode :
1.
Metode Payback periode
Metode ini mencoba mengukur seberapa
cepat investasi bisa kembali, karena itu satuan hasilnya bukan persentase,
tetapi satuan waktu (bulan, tahun dsb). Kalau periode payback ini lebih pendek
daripada yang disyaratkan maka proyek ini dikatakan menguntungkan, sedangkan
kalau lebih lama proyek di tolak atau tidak diterima .
Problema utama dari metode ini adalah
sulitnya menentukan periode payback maksimum yang disyaratkan, untuk
dipergunakan sebagai angka pembanding kelemahan-kelemahan lainnya adalah:
a.
Tidak memperhatikan time value
of money/factor diskonto, sedangkan cash flow pada waktu yang akan datang
apabila dinilai sekarang akan berbeda.
b.
Diabaikanya aliran kas setelah
periode payback, sehingga lebih mementingkan pada pengembalian nilai investasi
daripada aspek laba dalam waktu umur investasi.
c.
Tidak memperhatikan variasi
besar kecilnya cash floe tiap tahun, apakah semakin meningkat, atau menurun
atau stabil.
Rumus :
|
Jumlah Investasi = Jumlah investasi awal usaha
Jumlah proceed = Jumlah Keuntungan + depresiasi
(penyusutan)
·
Jika payback period lebih kecil (<) dari waktu
maksimum yang diisyaratkan maka proyek
diterima.
·
Jika Payback period lebih besar (>) dari waktu
maksimum yang diisyaratkan maka proyek ditolak.
2. Metode Net Present Value
Metode ini menghitung selisih nilai
sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih dimasa yang akan
datang lebih besar dari nilai sekarang investasi, maka proyek ini dikatakan
menguntungkan sehingga diterima, sedangkan apabila lebih kecil (NPV negatif),
proyek ditolak karena nilainya tidak menguntungkan. Secara formal metode ini
dinyatakan dalam bentuk sebagai berikut :
|
PV Proceed = Jumlah seluruh proceed setelah
dikalikan (x) tingkat suku
Bunga
PV Outlays = Jumlah seluruh investasi awal usaha
·
Jika NPV positip (+) maka
Investasi diterima
·
Jika NPV negatip (-) maka
Investasi ditolak
3.
Metode Profitability Index (PI)
Metode ini menghitung
perbandingan antara nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa
datang dengan nilai sekarang investasi. Kalau Profitability Index (PI)-nya
lebih besar dari 1, maka proyek tersebut dikatakan menguntungkan, tetapi kalau
kurang dari 1 tidak menguntungkan.
|
·
Jika PI lebih besar (>) dari
1 maka Investasi diterima
·
Jika PI lebih kecil (<) dari
1 maka Investasi diterima
4. Metode Internal Rate return (IRR)
IRR dapat diidentifikasi sebagai tingkat bunga
yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari proced yang diharapkan akan
diterima sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal. Pada
dasarnya IRR harus dicari dengan cara trial & error.
Rumus :
|
Keterangan : IR1 =
Tingkat bunga ke-1
IR2 =
Tingkat bunga ke-2
NPV
1 = Net Present Value positif
NPV
2 = Net Present Value negatif
·
Jika IRR lebih besar (>)
dari suku bunga yang diterapkan maka investasi diterima
·
Jika IRR lebih kecil (<)
dari suku bunga yang diterapkan maka investasi ditolak
2.1.7
Kajian Sejenis
1. Analisis investasi pada perkantoran sewa (Theodora Mertua Veronica,
2008, university Gunadarma) Berdasarkan hasil penelitian investasi diatas untuk
mengetahui tingkat kelayakan investasi pada pembangunan perkantoran sewa kantor
di daerah djuanda, penyusunan ini untuk mengevaluasi dan menganalisa kelayakan
investasi yang akan dilakukan penyusun
untuk penilaian investasi tersebut. Dan berdasarkan penelitian tersebut
penulis menarik kesimpulan bahwa pembangunan perkantoran sewa di daerah djuanda
itu layak dilaksanakan.
2. Analisis kelayakan investasi
pada warung internet Ozznet cabang tamini
square (david kurniawan, 2008, universitas gunadarma) Berdasarkan hasil
penelitian investasi diatas untuk mengetahui tingkat kelayakan investasi
perluasan usaha yang akan dilakukan oleh pengusaha tersebut. Dan berdasarkan
penelitian tersebut penulis menarik kesimpulan bahwa pembangunan investasi ini
layak untuk dilaksanakan.
2.1.9 Pengertian Biaya
Dalam membicarakan masalah biaya, J.M
Clerk menganut konsep yang berpatokan pada biaya yang berbeda untuk tujuan yang
berlainan. Konsep ini merupakan dasar yang baik sekali karena tidak ada satu
konsep biaya yang memenuhi berbagai macam tujuan. Jadi dalam membahas masalah
biaya harus melihat tujuan yang hendak dicapai. Dan menggunakan dasar yang
sesuai dengan tujuan tersebut.
Maka tidak mengherankan jika banyak macam definisi
tentang biaya diantaranya menyatakan bahwa “Cost adalah yang terlebih dahulu
diukur dalam uang yang dikeluarkan atau yang potensial akan dikeluarkan untuk
mencapai tujuan tertentu“. Adapun pengertian biaya adalah :“Pengorbanan sumber
ekonomis yang diukur dengan satuan uang, yang telah terjadi untuk mencapai
tujuan tertentu”. Dari pengertian tersebut maka pengorbanan ekonomis dapat
dibedakan menjadi :
1.
pengorbanan yang telah terjadi
2.
pengorbanan yang mungkin
terjadi
Tujuan dari analisa biaya adalah
memberikan informasi biaya untuk kepentingan manajemen guna membantu dalam mengelola
usaha. Cara penggolongan biaya-biaya terdapat beberapa macam cara diantaranya:
1.
penggolongan biaya atas dasar
obyek pengeluaran
2.
penggolongan biaya atas dasar
fungsi-fungsi pokok dalam badan usaha
3.
penggolongan atas dasar
hubungan biaya dengan sesuatu yang di biayai
4.
penggolongan atas dasar jangka
waktu manfaatnya
5.
penggolongan biaya menurut
perilakunya dalam hubungannya dengan perubahan volume kegiatan.
2.1.10 Keuntungan dan Kerugian Investasi
Secara umum keuntungan adalah tingkat
selisih antara total penghasilan dengan
total biaya yang dikeluarkan. bahwa keuntungan adalah hasil sampingan dari
usaha yang baik dan bukan merupakan tujuan moral dari suatu usaha “.
Selain itu untuk bisa mendapatkan
laba pihak pengelola juga dituntut untuk melakukan perencanaan yang tepat
dengan mencari tempat-tempat atau lokasi yang mungkin untuk memperoleh laba.
Pada dasarnya ada dua keuntungan yang didapatkan
pengelolah dalam investasi, yaitu:
1. Deviden
Deviden adalah pembagian keuntungan yang diberika oleh
perusahaan kepad pemegang saham atas keuntungan yang dihasilkan perusahaan.
2. Capital Gain
Capital gain adalah selisih harga beli dan selisih harga beli.
Selain keuntungan terdapat kerugian
dalalm investasi, yaitu:
1. Tidak mendapat Deviden
Tidak selamanya perusahaan menghasilkan laba oleh karena
itu jika perusahaan mengalami kerugian maka pengelola juga tida mendapatkan deviden.
2. Capital Loss
Capital loss adalah harga beli lebih tinggi dari ada harga jual
3.
Usaha bangkrut atau dilikuidasi
Jika perusahaan bangkrut maka akan berdampak langsung
pada pengelola.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar